Dưới đây là vài trích đoạn trong bản án Hill v. Jones1 do tòa của Bang Arizona xử năm 1986 về nghĩa vụ cung cấp thông tin khi giao kết hợp đồng (duty to disclose) sau đó ta sẽ liên hệ đến luật Việt Nam về vấn đề này.
Nguyên cớ (Facts/Information)
Hai vợ chồng bên mua ký hợp đồng mua một căn nhà để ở từ vợ chồng bên bán. Theo hợp đồng, bên bán phải thuê người kiểm định xem căn nhà có bị mối mọt không. Trước đó, bên mua cũng vài lần đến coi nhà. Có lần bên mua thấy chỗ trồi lên trên sàn gỗ, nghi là do mối ăn, nhưng bên bán nói là do thấm nước thôi. Bản kiểm định cho kết quả là không có dấu hiệu trực quan (visible evidence) rằng căn nhà có hiện tượng mối mọi (termite infestation). Dọn vào ở rồi bên mua mới tá hỏa khi biết rằng căn nhà này đã từng bị mối ăn mấy lần, bên bán cũng đã từng phải bỏ tiền ra khắc phục. Bên mua khởi kiện vì cho rằng bên bán đã đưa ra cam đoan sai (misrepresentation) và vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin (failed to disclose material facts). Tòa sơ thẩm tuyên bên bán thắng. Tòa phúc thẩm bác phán quyết này.
[Có thể coi phim hoạt hình về vụ việc thú vị này trên Quimbee.]
Ý tòa (Opinion/Conclusion)
The principal legal question presented in this appeal is whether a seller has a duty to disclose to the buyer the existence of termite damage in a residential dwelling known to the seller, but not to the buyer, which materially affects the value of the property. For the reasons stated herein, we hold that such a duty exists.
Cơ sở pháp lý và lập luận (Rules & reasoning)
The modern view2 is that a vendor has an affirmative duty to disclose material facts where:
1. Disclosure is necessary to prevent a previous assertion from being a misrepresentation or from being fraudulent or material;
2. Disclosure would correct a mistake of the other party as to a basic assumption on which that party is making the contract and if nondisclosure amounts to a failure to act in good faith and in accordance with reasonable standards of fair dealing;
3. Disclosure would correct a mistake of the other party as to the contents or effect of a writing, evidencing or embodying an agreement in whole or in part;
4. The other person is entitled to know the fact because of a relationship of trust and confidence between them.
(Restatement (Second) of Contracts § 161 (1981) (Restatement); see Restatement (Second) of Torts § 551 (1977))[3].
Câu hỏi pháp lý mấu chốt4
The important question we must answer is whether under the facts of this case, […] sellers were under a duty to disclose their (sellers') knowledge of termite infestation in the residence.
This broader question involves two inquiries:
First, must a seller of residential property advise the buyer of material facts within his knowledge pertaining to the value of the property?
Second, may termite damage and the existence of past infestation constitute such material facts?
Akin to mistake
The doctrine imposing a duty to disclose is akin to the well-established contractual rules pertaining to relief from contracts based upon mistake.5
Honesty and fair dealing
There is also a judicial policy promoting honesty and fair dealing6 in business relationships. This policy is expressed in the law of fraudulent and negligent misrepresentations. Where a misrepresentation is fraudulent or where a negligent misrepresentation is one of material fact, the policy of finality rightly gives way to the policy of promoting honest dealings between the parties. See Restatement § 164(1).
Nondisclosure
Under certain circumstances nondisclosure of a fact known to one party may be equivalent to the assertion that the fact does not exist. For example "[w]hen one conveys a false impression by the disclosure of some facts and the concealment of others, such concealment is in effect a false representation that what is disclosed is the [85] whole truth." […]. Thus, nondisclosure may be equated with and given the same legal effect as fraud and misrepresentation.
The applicable formulation
We find that the Florida formulation [that is, "where the seller of a home knows of facts materially affecting the value of the property which are not readily observable and are not known to the buyer, the seller is under a duty to disclose them to the buyer"] of the disclosure rule properly balances the legitimate interests of the parties in a transaction for the sale of a private residence and accordingly adopt it for such cases.
Materiality
As can be seen, the rule requiring disclosure is invoked in the case of material facts. Thus, we are led to the second inquiry — whether the existence of termite damage in a residential dwelling is the type of material fact which gives rise to the duty to disclose. The existence of termite damage and past termite infestation has been considered by other courts to be sufficiently material to warrant disclosure.
Although sellers have attempted to draw a distinction between live termites and past infestation, the concept of materiality is an elastic one which is not limited by the termites' health. "A matter is material if it is one to which a reasonable person would attach importance in determining his choice of action in the transaction in question." […] For example, termite damage substantially affecting the structural soundness of the residence may be material even if there is no evidence of present infestation. Unless reasonable minds could not differ, materiality is a factual matter which must be determined by the trier of fact.
Sellers argue that even assuming the existence of a duty to disclose, summary judgment was proper because the record shows that their "silence ... did not induce or influence" the buyers. This is so, sellers contend, because Mr. Hill stated in his deposition that he intended to rely on the termite inspection report. But this argument begs the question. If sellers were fully aware of the extent of termite damage and if such information had been disclosed to buyers, a jury could accept Mr. Hill's testimony that had he known of the termite damage he would not have purchased the house.
Dưới đây là liên hệ nhanh đến luật của Việt Nam ta.
(1) Bộ luật Dân sự (Đ387) có quy định về “Thông tin trong giao kết hợp đồng”:
Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết.
Bên vi phạm [nghĩa vụ] này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, nhìn chung luật ta giống với phán quyết của tòa nói trên (có giá trị như luật). Nhưng luật ta chưa được cụ thể lắm. Nghĩa vụ này có hợp lý nếu thông tin đó là thông tin đã được công khai, bên kia có thể dễ dàng có được? Liệu bên vi phạm phải bồi thường nếu bên kia bất cẩn không chịu tìm hiểu thông tin? Thông tin đó có ảnh hưởng nhưng mức độ ảnh hưởng cao thấp khác nhau thì sao? Đến đây có thể hình dung ưu thế của án lệ so với luật thành văn: linh hoạt, cụ thể, thực dụng.
(2) Mối quan hệ giữa Đ387 và Đ126 (Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn)? Tại sao tiêu chí của Đ387 là “thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia” còn Đ126 là “làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch”? Tại sao hậu quả pháp lý của Đ387 chỉ là bồi thường thiệt hại thôi còn Đ126 là giao dịch vô hiệu?
(3) Hãy suy nghĩ liệu luật của ta sẽ được áp dụng như thế nào trong tình huống sau: Bạn đi hội chợ, bạn thấy cuốn sách cũ được bày bán với giá cực rẻ. Vì lý do nào đó bạn biết rằng cuốn sách đó rất quý và nhiều người đang sẵn sàng trả giá rất cao để có được. Bạn tủm tỉm cười và mua sách mang về nhà. Vậy sau này người bán biết được giá trị thật của cuốn sách và lên Facebook tìm được bạn, người bán có quyền buộc bạn bồi thường theo Đ387 hay nói tòa án tuyên giao dịch vô hiệu theo Đ126 không? Nếu có thể đòi bồi thường thì tính thiệt hại như thế nào nếu bạn vẫn còn (i) giữ cuốn sách đó, (ii) đã bán hoặc (iii) đã làm mất sách?
(4) Nếu đó không phải là mua một ngôi nhà, một cuốn sách mà là mua cổ phần trong một công ty mà công ty có cổ phần được mua bán đó (công ty mục tiêu) còn nợ một khoản tiền thuế rất lớn, bên bán không nói cho bên mua mà bên mua cũng không hề hỏi bên bán. Sau này mua bán xong rồi bên mua mới biết về khoản nợ thuế đó, bên mua có thể dựa vào Đ387, Đ126 nói trên không?
(5) Trong giao dịch M&A, điều khoản reps and warranties (cam đoan và bảo đảm) sẽ góp phần giải quyết sự không rõ ràng của các quy định nói trên (xem thêm mục 140 cuốn “Pháp Lý M&A Căn Bản”). Khi đó, về mặt lý thuyết, điều khoản R&W đã góp phần ngăn chặn tranh chấp phát sinh và hỗ trợ việc giải quyết tranh chấp nếu có.
Link liên kết này sẽ dẫn đến phiên bản cũ của H2O. Đây là platform do Harvard lập nên để các giáo sư đăng các bản án lên đây. Các bản án này vốn được đề cập trong giáo trình (casebook) dùng để giảng dạy trong trường luật. Giáo trình luật giá lại rất đắt đỏ. Vậy là Harvard khởi xướng platform này để giảm giá tiền mua sách cho sinh viên. Platform này mở miễn phí cho tất cả mọi người. Phiên bản mới là Opencasebook.org. Chịu khó tìm cũng có thể thấy nhiều tài liệu hữu ích về luật hợp đồng và luật công ty trên đây.
Ở Mỹ không có luật doanh nghiệp hay luật hợp đồng cho cả nước mà là của riêng từng bang, bang này có thể khác bang kia và chủ yếu là common law (hiểu đơn giản là luật rút ra từ phán quyết của tòa án cho từng vụ việc cụ thể với nguyên tắc stare decisis, tức là phán quyết sau phải phù hợp với phán quyết trước). Người ta cố gắng pháp điển và thống nhất hóa quy định khác biệt như vậy bằng việc tập hợp thành các “Restatement” (tuyển tập các nguyên tắc cơ bản của common law, giải thích các khái niệm và thuật ngữ phổ biến kèm bình luận được soạn bởi các chuyên gia hàng đầu) và các bộ luật mẫu (uniform code). “Restatement” không mang tính áp dụng bắt buộc nhưng thường được tòa coi có tính thuyết phục cao. “Uniform code” sẽ trở thành luật của bang sau khi được bang đó ban hành.
Về khái niệm “câu hỏi pháp lý mấu chốt” xem thêm cuốn “Tư Duy Pháp Lý Của Luật Sư” (Nguyễn Ngọc Bích).
Ta cũng có khái niệm vô hiệu do nhầm lẫn (Đ126 BLDS).
Ta cũng có nguyên tắc “trung thực” và “thiện chí” (Đ3.3 BLDS).